SCPI Pierval santé : pourquoi les dividendes baissent en 2023 ?

La SCPI Pierval Santé a enregistré une baisse significative de ses dividendes au premier trimestre 2023, une évolution surprenante compte tenu de la nature acyclique et résiliente des actifs de santé. On vous donne quelques éléments de réponse sur ce phénomène grâce à notre expert en SCPI.

Pierval santé : Un patrimoine immobilier international

Cette baisse survient malgré une augmentation de 2% du prix de souscription le 29 décembre 2022, qui témoignait d’une bonne santé du patrimoine immobilier détenu par la SCPI.

La SCPI Pierval Santé se distingue par son portefeuille d’actifs à l’étranger. En effet, la part des biens situés hors de France a augmenté ces dernières années, ce qui a un impact direct sur les dividendes. L’impôt sur ces biens est prélevé à la source, réduisant ainsi le dividende distribué.

L’analyse du rendement net, tant avant qu’après impôts (étrangers et français), peut en effet se révéler complexe.

Il faut prendre en compte les conventions de non-double imposition, qui visent à éviter que les mêmes revenus soient imposés deux fois. 

C’est un exercice d’équilibriste qui peut rapidement devenir un véritable casse-tête pour les investisseurs. Cette dynamique d’internationalisation de la SCPI Pierval Santé pourrait bien être l’une des explications majeures du glissement progressif mais constant de la distribution. Si tel est le cas, cela implique que les investisseurs doivent maintenant prendre en compte une nouvelle dimension dans leur analyse.

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Facteurs explicatifs de la baisse des dividendes

La baisse des dividendes n’est pas uniquement liée à une dilution des investisseurs ou à des rendements d’investissement plus faibles. Elle pourrait aussi être le reflet d’une stratégie d’investissement plus globale, qui inclut une présence croissante sur les marchés étrangers.

La baisse de 2,5% des dividendes enregistrée en avril 2022 avait été en partie attribuée à une augmentation des revenus provenant des actifs à l’étranger. On peut le constater dans l’IFU où la part française des revenus est passée de 33,11% en 2021 à 34,75% en 2022. Toutefois, cette explication semble insuffisante pour justifier la baisse actuelle.

La baisse des distributions s’explique en premier lieu par la forte croissance de la SCPI en 2022. En effet, le nombre de parts a augmenté de 46,7%. Par ailleurs, le rendement des investissements a été plus faible, à 5,01% pour les investissements réalisés en 2022 (source BT4 22), ce qui vient réduire le taux de rendement global.

Avec des charges représentant 23,8% des loyers (source RA 2021 page 25), ces nouveaux investissements offrent un rendement net d’environ 3,8%. La vitesse d’emploi des fonds peut également influencer le rendement, les montants collectés sur 4 mois représentant toujours un pourcentage significatif du capital (15%).

Le taux d’endettement hors opérations VEFA est également faible, de l’ordre de 8%, ce qui ne favorise pas un rendement élevé. Ainsi, la SCPI Pierval Santé, très plébiscitée, finit par attirer un trop grand volume de capitaux nouveaux qui sont réinvestis à un taux de rendement inférieur à celui des investissements précédents. Cela conduit à une dilution des investisseurs historiques et à une normalisation de la SCPI, qui perd alors de sa splendeur.

Un phénomène récurrent mais qui pourrait s’estomper

Ce phénomène a déjà été observé avec Immorente, Buroboutic, Corum Origin et d’autres SCPI. Toutefois, ce mécanisme pourrait ne plus se reproduire de manière aussi marquée à l’avenir. Les taux de rendement sont en effet susceptibles de remonter et l’achat à crédit des parts de SCPI est de plus en plus difficile. Cela devrait entraîner une baisse des collectes dilutives, modifiant ainsi la dynamique actuelle.

Faut-il continuer à investir dans Pierval Santé ?

La SCPI Pierval Santé, malgré cette baisse des dividendes, reste une option d’investissement intéressante. Toutefois, ces récentes évolutions invitent à une vigilance accrue de la part des investisseurs.

La SCPI Pierval Santé a démontré sa résilience et sa capacité à générer des revenus dans un secteur de la santé réputé acyclique. Son orientation internationale présente aussi un avantage, permettant une diversification géographique des actifs qui peut offrir une protection contre les fluctuations de certains marchés nationaux.

Cependant, la baisse des dividendes constatée récemment, bien qu'expliquée par des facteurs multiples tels que la dilution des investisseurs, la diminution des rendements d'investissement et l'augmentation de la part des actifs étrangers, soulève des questions légitimes.

Alicia Salvadores
A propos de l'Auteur
Alicia Salvadores
Je m'appelle Alicia Salvadores et je suis titulaire d'un MBA en management international. J'ai fondé indice-general.com afin de donner des conseils en investissement et en management.

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